这些话题犹如大家生活中离不开的油盐米酱醋茶一样，伴随着我们生活的每一天。小区很多的问题和矛盾，时时上演不断推陈出新，又不断重复着过去的歌。每当有矛盾，总有业主嚷嚷，小区业主自治了一了百了，似乎小区“业主自治”是一瓶“万能胶水”，许多的问题和矛盾一粘就好。

  1、开发商遗留的问题和售后服务。开发商把房子卖给了业主，就把所有的问题都打包给了自己的物业公司。开发商的问题在某一些程度上就变成了物业的问题，开发商打包撤走了业主找人都成问题就难以再找开发商售后了。就算开发商还在，业主房子的售后问题或者开发商愿不愿投入，都可能会导致小区麻烦不少。

  3、小区及周边的噪音，装修噪音，装修污染问题。业主没有节制的噪音，灰尘，占道，扰民，破坏墙体，改变功能区等。

  4、帮扶服务问题。老人需要搀扶，孩子走失，业主晕倒需要协助，协助业主搬家，需要物业派人护送，包裹存放需求，家里电器损坏需要及时维修。

  5、不遵守业主规约和业主大会规定的业主。业主侵占绿化带或在公共空间违建，小区养狗扰民，宠物伤人，业主之间吵架或其他纠纷，业主占位停车或破坏小区设施等。

  6、设施老化，如何维修。公共场地场所破损修复，公共设备设施损坏维修，路面，地下管道，景观绿化，房屋漏水，电路水管，化粪池的处理。

  8、小区及旁边的环境脏乱差的问题。治安管理，群租管理，环境管理，消防管理，紧急救护等问题。小区周边政府不愿意管理的问题，小区周边交通不配套，设施不完善的问题。这些都需要物业专业化服务。

  1、小区首先要成立业委会。没有业委会就没有小区业主的代表性，没有接管小区的前提和理由。

  2、小区自治在法律层面上仍处模糊地带。小区自治不适应《物业管理条例》，没有相关的规定。小区能委托专业公司来管理，也能采用自治业主自治业主自己管理模式。但到目前看来，没看到与之相配套的政策法规，也没有职能部门的指导意见，更不存在法律依据。

  3、业委会的法律地位还未明确。业委会在管理物业自治的过程中，假如慢慢的出现问题，如何承担责任。因为它不是一个企业，怎么来面对财政税务收费支出，如何签订用人合同，如果提供工人医保社保和工伤？

  4、物业是一个系统的专业工程。需要统一调配许多人力、物力、财力和多方面的力量，应对各方面的关系。而业委会只是一个临时的民间组织，不具备独立的法人资格，没有职业的约束，想干就干，不想干了拍拍手走了，留下的烂摊子谁管？如果小区万一发生状况，谁来帮业主买单？

  5、小区自治不能单一的物业运转。找一个看门大爷守着大门，或者找几个临时工扫扫树叶收收垃圾，树叶枯黄疯长，景观风景不在，许多问题整理整理，这样的物业管理不仅不会让业主感到满意，可能还会让小区贬值。一个社区物业服务管理的好坏，直接影响到业主的居住观感和体验，影响社区物业的保值升值潜力。

  6、小区如果自治，出现一些钱款的使用问题难以操作。要业主筹钱就没有可能，除非小区有许多公共收入，如停车场收费，广告费，公共场地出租等，有公共收入维护小区的运作和维护也许可以，假如没有这些公共收入的小区如何管理？小区如何收费，如何动用维修基金？现阶段动用维修基金的手续很复杂的，要召开业主大会，还要相关三分之二业主签名同意，所以操作起来难度很大。

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